2024年10月29日，市六届人大常委会第二十次会议对《汉中市居住小区物业服务监督条例（草案修改稿）》进行了第二次审议。会后，根据各位委员和代表们的意见建议，对法规再次进行了修改完善，现将《条例（草案修改二稿建议稿）》向社会公布，征求意见。欢迎社会各界积极参与，并请将修改意见和建议于前以信件、电子邮件、传真等形式（请注明姓名及联系方式）反馈至市人大常委会法制工作委员会法规科。
第一条【立法目的】为了监督物业服务行为，维护业主和物业服务人的合法权益，促进和谐社区建设，构建党建引领社区治理框架下的物业服务管理体系，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《陕西省物业服务管理条例》等有关法律法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条【适用范围】本条例适用于本市行政区域内住宅小区的物业服务监督活动。
第三条【定义】本条例所称物业服务监督，是指物业服务监管部门对住宅社区物业服务人按照物业服务合同约定，在物业服务区域内为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等服务进行监督管理的活动。
其中，住宅小区包括新建小区和老旧小区（含单栋住宅楼），物业服务人包括物业服务企业和其他管理人，业主包括房屋所有权人及其他符合法律、法规规定的使用人。
第四条【立法原则】住宅小区物业服务监督遵循党建引领、政府主导、社会参与、尊重自治、协同治理、依法监管的原则。
第五条【基层党组织】充分发挥基层党组织领导作用，街道、镇党的基层委员会根据《中国章程》的规定，在社区、业主委员会、物业管理委员会和物业服务人中，设立党的基层组织，开展党的活动。加强社区党组织、居民委员会、村民委员会对业主委员会、物业管理委员会和物业服务人的指导和监督。建立健全社区党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会、物业管理委员会和物业服务人等共同参与的议事协调机制，引领保障物业服务管理活动依法有序进行。
第六条【老旧小区改造】县（区）人民政府应当制定老旧小区物业整治改造计划，完善配套基础设施和公共服务设施，改善老旧小区综合环境和物业管理条件。
老旧小区未实施物业管理的，街道办事处、镇人民政府或者居（村）民委员会应当提供卫生保洁、秩序维护等必要的物业服务，所需费用由业主承担。街道办事处、镇人民政府应当依照本条例规定和老旧小区物业整治改造计划要求，组织推动老旧小区业主成立业主大会和业主委员会，实施物业管理。
第七条【政府职责】市、县（区）人民政府应当加强对物业管理活动及其监督管理工作的领导，将住宅小区物业服务管理纳入城乡社区治理体系，提高城乡社区治理能力，推动住宅物业管理全覆盖，并为住房和城乡建设主管部门、街道办事处、镇人民政府和居（村）民委员会开展工作提供必要支持。
第八条【主管部门职责】住房和城乡建设主管部门对住宅小区物业服务实施统一监督管理，具体履行下列职责：
（四）组织对辖区内业主委员会、物业管理委员会成员和物业服务工作人员开展培训；
（六）监督建设单位履行建筑工程质量保修责任，监督检查建筑装饰装修等活动；
第九条【相关部门职责】市、县（区）人民政府有关部门应当按照各自职责，做好住宅小区物业服务区域内的相关监督管理工作：
（一）发展改革部门会同住房和城乡建设部门、市场监督管理部门负责实行政府指导价的物业服务收费政策的制定；
（三）民政部门负责指导社区居（村）民委员会发挥对业主大会、业主委员会、物业管理委员会和物业服务人的指导和监督作用；
（四）应急管理部门负责消防和其他应急救援工作，消防救援机构负责具体实施；
（八）城市管理综合执法部门负责依法查处违规搭建，损坏绿地，任意涂写刻画、贴挂广告等影响城市市容环境的行为；
（九）市场监督管理部门负责监督检查价格公示、违规收费、特种设备安全、市场计量等行为；
（十）国防动员部门负责查处破坏、侵占人民防空工程设施的行为，监督检查使用单位履行人民防空工程设施维护管理责任；
（十一）水、电、气、暖、通信等公共服务监管部门负责做好相关监督检查工作；
（十二）其他有关部门按照各自职责，做好物业服务区域内的相关监督管理工作。
第十条【基层组织职责】镇人民政府、街道办事处以及其他承担政府基层管理职能的机构履行下列职责：
（一）组织、指导和协调本辖区内各物业服务区域业主大会的成立，业主委员会的选举和换届、物业管理委员会的组建；
（三）协调和监督老旧小区物业服务管理以及物业服务管理与社区建设之间的关系。
镇人民政府、街道办事处可以根据需要，明确机构承担物业管理职能，负责指导和监管物业服务与管理活动。
第十一条【居（村）民委员会职责】居（村）民委员会应当指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责，协助有关行政主管部门和街道办事处、镇人民政府做好物业管理工作，引导业主参与支持物业管理，调解物业管理纠纷，协调推进物业管理与社区建设。
第十二条【行业自律】物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，加强物业服务人及其从业人员培训，提高物业服务水平，维护物业服务人及其从业人员的合法权益。
市、县（区）住房和城乡建设主管部门应当指导物业服务行业协会依法制定行业规范，编制行业服务标准，逐步建立健全服务质量评价体系，推动物业服务行业健康有序发展。
(三)监督业主委员会或者物业管理委员会的工作和物业服务人履行物业服务合同；
(四)对共有部分、共用设施设备和业主共有资金使用管理的知情权、决定权和监督权；
(五)就制订或者修改管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同及其他物业服务事项提出意见和建议；
第十四条【业主委员会的职责】业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，向业主大会负责并报告工作，在社区党组织的指导下开展工作，受业主大会和业主监督。业主委员会应当履行下列职责：
（三）及时了解业主、其他物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；
第十五条【物业管理委员会的职责】物业管理委员会是业主大会、业主委员会成立前的过渡性机构，经业主申请，由街道办事处或者镇人民政府、社区党组织在县（区）住房和城乡建设主管部门的指导下组建。物业管理委员会组织业主共同决定物业服务区域内的事项，代行本条例规定的业主委员会的职责，推动符合条件的物业服务区域成立业主大会、选举产生业主委员会。
本条例对物业管理委员会相关事项没有规定的，适用本条例关于业主委员会的有关规定，对住宅小区物业服务进行监督管理。
物业服务人在履行好物业服务合同约定的服务事项基础上，可以根据业主需要，提供物业服务合同约定之外的高品质、多样化服务，并按照市场价格收取服务费用。
物业服务人应当自与业主委员会或者物业管理委员会签订合同之日起十五日内，将物业服务合同报县（区）住房和城乡建设主管部门备案。
第十七条【物业服务标准】物业服务人应当按照物业服务合同约定的服务质量等级和服务标准提供下列服务：
（二）共有部分和相关场地的清洁卫生，病媒生物防治，雨、污水管道的疏通，公共垃圾的收集、清运以及依法履行垃圾分类相关事项；
（十）依照法律、法规规定收集、保存和使用在物业服务过程中获取的业主个人信息；
物业服务人应当按照物业服务合同约定，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防、公共卫生、动物管理以及物业装饰装修和使用等法律、法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止和向有关部门报告，并协助处理。
第十八条【社区生活服务】推动物业服务与养老、家政等社区生活服务相结合。支持有条件的物业服务人为业主提供家政、购物等服务，为老年人开展助餐、助浴、助洁、助急、助行、助医、照料看护、定期巡访等养老服务。
物业服务行业协会应当建立健全行业信用承诺制度，完善信用信息采集、共享机制，将严重失信行为记入会员信用档案。鼓励物业服务行业协会与有资质的第三方信用服务机构合作，开展物业服务人信用等级评价。
第二十条【物业档案管理】物业服务人应当建立和保存与业主权益相关的下列物业服务档案和资料：
（二）小区监控系统、电梯、水泵、消防设施等共有部分、共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录；
第二十一条【应急预案演练】物业服务人应当制定物业服务区域内突发公共事件应急预案，并定期组织演练。发生突发公共事件时，物业服务人在采取应急措施的同时，应当及时向有关部门报告，并协助做好相关配合工作。
物业服务人应当定期进行安全检查。发现事故隐患时，应当及时发出警示和采取处置措施，并向有关部门报告。
第二十二条【专项服务委托】物业服务人可以根据物业服务合同约定，聘请专业性服务组织或者其他第三人承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务，并就该部分专项服务事项向业主负责。但不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
电梯、消防、监控安防等涉及人身财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当配备适当数量的管理人员，并委托具有相应资质的专业机构进行维修养护。
第二十三条【车位车库管理】物业服务区域内，规划用于停放机动车辆的车位、车库，应当通过出售、附赠、出租等方式首先满足业主的需要。
占用物业服务区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的，由业主共同决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等。决定收取机动车辆场地占用费的，收取的场地占用费属于全体业主共有，业主委员会或者物业管理委员会可以委托物业服务人代为收取。
停车服务费收费标准，由业主与物业服务人按照本省和本市物业服务区域停车服务收费有关政策规定，在停车服务合同中约定。
机动车辆停放服务费、机动车辆场地占用费的收取标准应当在物业服务区域内公示。
第二十四条【人防工程管理】物业服务区域内依法配建的人民防空工程，应当按照设计文件在实地标注。
物业服务区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当优先向业主出租，不得出售、附赠。
第二十五条【公共部位收益】建设单位、物业服务人利用物业服务区域内共有部分、共用设施设备进行经营的，应当经业主共同决定。所得收益在扣除合理成本之后，属于业主共有，单位和个人不得擅自挪用和侵占。
建设单位、前期物业服务人利用共有部分、共用设施设备进行经营的收益应当主要用于补充维修资金，并按季度补充维修资金，补充比例应当高于经营收益的百分之五十。
利用共有部分、共用设施设备经营所得收益应当单独分类列账，独立核算，每半年公布一次经营所得收支情况，并接受业主监督。
业主委员会或者物业管理委员会可以聘请专业机构对公共收益的收支情况进行审计。审计结果应当向全体业主公告，审计费用从公共收益中支出。
第二十六条【专项维修资金】建设单位和业主应当依照有关规定缴存维修资金。未按照规定缴存首期维修资金的，建设单位不得将房屋交付买受人。建设单位、业主在申请不动产权登记或者抵押登记时，应当同时向不动产登记机构提供已足额缴纳维修资金的相关凭证。
业主缴存的维修资金属于全体业主所有；从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。
第二十七条【维修费用分摊】维修、更新和改造共有部分或者共用设施设备，需要使用维修资金的，应当按照下列规定分摊：
（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；
（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；
（三）售后公房与商品房住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关业主和单位，再按照第（一）项、第（二）项的规定比例分摊。共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造，但是没有专项维修资金的，维修、更新和改造费用按照前款的规定由业主共同分摊。
第二十八条【应急维修处理】物业保修期限届满后，住宅共用部位、共用设施设备发生下列危及人身财产、房屋使用安全等紧急情况，可以使用应急程序进行维修和更新、改造。
（二）以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任；
（四）在接受专业经营单位委托代收相关费用时，向业主收取手续费等额外费用；
第三十条【物业服务收费原则】住宅小区物业服务收费应当遵循诚实守信、公平合理、质价相符的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。
价格主管部门应当会同相关部门建立物业服务收费成本调查和物业服务收费纠纷调处机制，对物业服务人擅自扩大范围收费、不按照规定明码标价等问题进行督促整改，指导物业服务人规范收费行为。
第三十一条【物业收费标准】实行政府指导价的物业服务收费标准由市、县（区）人民政府制定，依据物业服务等级标准，综合考虑小区容量、场地设施、企业成本、业主承受能力等因素制定，定期调整并保持相对稳定。物业服务人与业主在政府指导价之内通过合同约定物业服务费和停车服务费具体标准。
实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务人与业主或者业主大会通过合同约定。
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意，其物业服务收费实行市场调节价。
第三十二条【物业等级评定】住宅小区物业服务等级的划分和评定，由市、县（区）人民政府制定具体的指导标准，根据住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级。
建设单位或业主、业主委员会和物业服务人参照指导标准时，应当结合住宅小区的建设标准、配套设施档次及物业买受人对物业服务的预期等情况，选定相应等级的服务标准或以此为基础进行上下调整，以满足不同项目、不同业主的需求。
第三十三条【一费制】物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本，不得单独收取。
第三十四条【专业经营单位职责】物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当服务到最终用户，并依法承担分户终端计量装置或者入户端口以外相关设施设备的维修、养护、更新等责任。
专业经营单位对专业设施设备进行维修、养护、更新时，业主、物业服务人应当配合。
物业服务人接受专业经营单位委托代收相关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取一定的代收服务费。
专业经营单位不得强制物业服务人代收费用，不得因物业服务人拒绝代收费用而停止向最终用户提供服务。
第三十五条【物业收费程序】物业服务费根据房屋的建筑面积按月计收，物业服务合同对计收时间另有约定的除外。
（二）已出售但尚未取得不动产权属证书的房屋，按买卖合同记载的建筑面积计算。不动产权属证后，次月起按照不动产权属证书记载的建筑面积计算。
纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者因建设单位原因未按时交付给物业买受人的房屋，物业服务费由建设单位全额交纳。符合交付条件的房屋，物业服务费从交付次日起由业主按月交纳。
第三十六条【停车费的收取】停车服务费根据合同约定按月计收。纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者因建设单位原因未按时交付给物业买受人的车位，停车服务费由建设单位全额交纳。符合交付条件的车位，停车服务费从交付次日起由业主按月交纳。同一小区内，面积小于标准车位的停车服务费应当适当优惠。
鼓励对物业管理区域内短时停车服务费实行优惠，对临时车辆停放服务费应当限定单日收费最高上限。物业服务人在收到业主告知后，不得限制或者妨碍业主在自有以及租赁的空置车位上免费停放未登记车辆。
第三十七条【物业收费下调】经业主验收，暂不使用或者使用后因自身原因空置一个月以上的房屋、自有或者租赁车位经物业服务人登记确认后，其空置期间的物业服务费、停车服务费应当下调。实行政府指导价的由市、县（区）人民政府确定下调幅度。实行市场调节价的按照物业服务合同执行。
第三十八条【物业行为规范】物业服务人应当按照合同约定向业主收取相关费用，不得将签订前期物业服务合同或者物业服务合同内容以外的其他服务合同作为向业主交付物业的前置条件强制捆绑、强制服务、强制收费，或者只收费不服务、多收费少服务，以及变相收费。业主应当按时足额交纳相关费用，不得拒绝交纳。业主拒不交纳的，物业服务人可以依法追缴，但不得限制或者妨碍其对物业的正常使用。
第三十九条【自行管理】业主或者业主大会决定对物业管理区域实行自行管理的，应当对下列事项作出决定：
电梯、消防、人防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行管理维护。
第四十条【选聘物业服务人】建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务人；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的县（区）住房和城乡建设主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务人。
第四十一条【住建部门信用评价】市住房和城乡建设主管部门应当建立健全物业服务信用评价制度，制定统一的信用评价标准，开展物业服务优质项目评定，完善全市统一的物业服务信用信息平台，与全省公共信用信息共享平台实现互联互通。
第四十二条【住建部门分级监管】市、县（区）住房和城乡建设主管部门应当完善物业服务信用分级分类监管体系，按照不同的信用状况对物业服务人实行分级分类和差异化监管。
鼓励业主大会、业主委员会或者物业管理委员会根据物业服务信用分级分类情况选聘物业服务人。
第四十三条【投诉举报制度】市、县（区）人民政府应当建立健全物业服务区域内违法行为投诉举报制度，并公布统一的投诉举报电话，依法及时处理物业服务区域内的相关违法行为。
第四十四条【基层治理体系】镇人民政府、街道办事处以及其他承担政府基层管理职能的机构，应当发挥居民的主体作用，调动社区社会组织、社会工作服务机构、社区志愿者、驻区单位的积极性，共同参与居住社区治理，构建共治共享的基层社会治理体系。加强物业管理调解组织建设，发挥基层综治中心和网格员作用，促进物业管理矛盾纠纷就地化解。
第四十五条【基层组织的监督】镇人民政府、街道办事处以及其他承担政府基层管理职能的机构，应当积极落实属地管理责任，通过以下方式对业主委员会进行监督：
（一）建立居住社区综合治理工作制度，明确工作目标，及时研究解决住宅物业管理重点和难点问题；
（二）鼓励建立物业管理工作机制，指导监督辖区内物业管理活动，积极推动业主设立业主大会、选举业主委员会，办理业主委员会备案，并依法监督业主委员会和物业服务人履行职责；
（三）指导开展物业承接查验并公开结果，监督物业项目有序交接。突发公共事件应对期间，指导物业服务人开展应对工作，并给予物资和资金支持。
第四十六条【基层组织的监督】镇人民政府、街道办事处以及其他承担政府基层管理职能的机构，应当通过以下方式对业主委员会进行监督：
（一）督促业主委员会每年向业主公布业主共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息，保障业主的知情权和监督权；
（二）业主委员会作出违反法律和法规和议事规则、管理规约的决定的，应当责令限期整改，拒不整改的依法依规撤销其决定，并公告业主；
（三）业主委员会不依法履行职责，严重损害业主权益的，指导业主大会召开临时会议，重新选举业主委员会；
（四）加大对业主委员会成员违法违规行为查处力度，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。
（一）参加业主委员会，了解物业服务的进展和质量状况，提出意见建议，参与制定本居住小区的物业服务质量评价标准和管理办法；
（三）咨询物业服务相关法律法规和政策规定，向物业服务监管部门投诉本居住小区物业服务中的问题；
第四十八条【业主委员会的监督】业主委员会可以通过以下方式对物业服务人做监督：
（一）设立投诉处理机制。接受并处理业主的投诉、建议、询问等，对投诉进行记录和分类，监督物业服务人的合同履行情况，并跟踪整改落实情况；
（二）定期检查与不定期抽查。根据物业服务合同约定的服务管理内容，以定期检查、不定期抽查等方式对物业服务人履行合同的情况进行监督检查；
（三）联合检查与整改回访。根据实际情况，安排委员至少每季度开展一次监督检查，并邀请社区、物业服务人至少每半年开展一次联合检查，及时跟踪掌握反映问题的整改落实情况；
（四）评估与解除合同。经业主共同决定，可以委托第三方机构对物业服务人履行物业服务合同情况进行评估。物业服务人拒绝改进或严重侵害业主权益的，业主委员会可以解除物业服务合同。
第四十九条【物业服务人公开事项】物业服务人应当依照有关规定在物业服务区域内显著位置公示服务事项、服务质量等级、服务标准、收费项目及明细、收费标准等事项。
第五十条【违反物业档案管理的法律责任】违反本条例第二十条规定，物业服务人未按规定建立和保存与业主权益相关的物业服务档案和资料的，由县级以上住房和城乡建设主管部门对物业服务人予以警告，并处三千元以上三万元以下罚款。
第五十一条【违反委托的法律责任】违反本条例第二十二条规定，物业服务人将其应当提供的物业服务转委托给第三人或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人的，由市、县（区）住房和城乡建设主管部门责令限期改正，处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款；委托所得收益，应当用于物业服务区域内共有部分、共用设施设备的维修、养护，剩余部分由业主共同决定使用；给业主造成损害后果的，依法承担民事责任。
第五十二条【违反人防工程管理的法律责任】违反本条例第二十四条规定，将停车位出售、附赠的，由市、县（区）人民防空主管部门责令限期改正，没收违法所得；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。
第五十三条【擅自利用共有部分经营的法律责任】违反本条例第二十五条规定，擅自利用物业服务区域内共有部分、共用设施设备进行经营的，由市、县（区）住房和城乡建设主管部门责令限期改正，给予警告，对单位处五万元以上二十万元以下的罚款，对个人处一千元以上一万元以下的罚款；经营所得收益，应当用于物业服务区域内共有部分、共用设施设备的维修、养护，剩余部分由业主共同决定使用。
第五十四条【违反招标的法律责任】违反本条例第四十条的规定，建筑设计企业应当依法通过招标方式选聘物业服务人而未招标，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务人的，由市、县（区）住房和城乡建设主管部门给予警告并责令限期改正；逾期未改正的，处十万元以下罚款。
第五十五条【违反物业公开事项的法律责任】违反本条例第四十九条规定，物业服务人未按规定公示相关事项的，由市、县（区）住房和城乡建设主管部门给予警告并责令限期改正，可以并处五千元以上三万元以下罚款。
第五十六条【物业服务人不履行物业合同的法律责任】违反本条例规定，物业服务人不履行物业服务合同义务或者履行物业服务合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，依法承担民事责任。
第五十七条【法律援引】违反本条例规定的其他行为，法律、法规已有处罚规定的，从其规定。
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